Dans quelle banque ou établissement acheter des SCPI ?

Investir dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) est souvent présenté comme un placement présentant un rapport risque – rendement très favorable à l'investisseur. Avec une somme dérisoire à l'entrée, l'investisseur se constitue un patrimoine immobilier.

Son argent est investit dans des actifs immobiliers diversifiés donnés en location, ce qui fait profiter l'investisseur d'un rendement brut qui avoisine les 5 %, en s'affranchissant des charges de gestion locative, tout en mutualisant le risque locatif par la multitude d'investisseurs. Si l'investissement en SCPI vous séduit, ne reste plus qu'à choisir l'organisme auprès du quel investisseur. Pour ce faire, voici nos conseils.

Acheter des parts de SCPI auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine

Le conseiller en gestion de patrimoine est l'expert qui saura guider l'investisseur vers une vraie stratégie patrimoniale globale. C'est-à-dire qu'il saura conseiller sur la performance d'un investissement, tout en sensibilisant l'investisseur sur l'ensemble des conséquences, fiscales par exemple, dans l'immédiat ou à terme, en cas de revente, etc. Ses conseils sont prodigués sous un prisme très large. Ajoutons que le conseiller en gestion de patrimoine est capable d'évaluer très rapidement le profil d'investisseur de son client pour lui proposer la meilleure stratégie, qui corresponde à ses attentes et à ses capacités financières.

En bref, le métier de conseiller en gestion de patrimoine consiste avant tout à offrir un conseil patrimonial adapté à chaque client afin de lui recommander les investissements financiers, ou immobiliers, qui correspondent le mieux à sa situation patrimoniale. Enfin, précisons que le conseiller en gestion de patrimoine, s'il n'est pas affilié à une banque, est indépendant, ce qui lui vaut de ne pas subir l'influence de facteurs externes, pour proposer à son client les produits les plus performants, sans conflit d'intérêt aucun.

Contrebalançons ces avantages par un inconvénient de taille : le coût de sa prestation personnalisée, qui avoisinera tout de même les 200 € HT de l'heure.

Acheter des parts de SCPI auprès d'une plateforme Internet

On parle alors d'e-investissement. Les différentes plateformes en ligne permettent aux investisseurs de réaliser leur propre sélection de SCPI et de souscrire via des espaces personnels sécurisés qui répondent à leur recherche toujours plus accrue de rapidité et de fiabilité. Pour répondre aux besoins de conseils des investisseurs novices, les plateformes en ligne peuvent proposer le recours à une équipe de consultants formés au conseil en investissement en SCPI, depuis la plateforme, donc de manière 100 % numérique.

Chaque investisseur peut alors investir dans l'immobilier depuis chez lui, de manière fluide et sécurisée, selon ses envies et ses objectifs d'investissement. Disons toutefois que ce type d'investissement en ligne reste plus apprécié des petits investisseurs. Les investisseurs qui apportent de plus gros capitaux souhaiteront généralement pouvoir confier la gestion à un expert en marchés financiers, qui saura leur faire profiter de son expérience, de ses hautes connaissances, et de la veille qu'il opèrera de manière continue sur les marchés pour en cerner les tendances. Le conseil proposé sur les plateformes internet reste limité, et n'est pas réellement personnalisé.

Acheter des parts de SCPI auprès d'une société de gestion

Une société de gestion de portefeuille (SGP) est une entreprise d'investissement. Les investisseurs, particuliers comme professionnels, lui confient la gestion de leurs capitaux placés. La société de gestion met en place une stratégie collective de placement, en recourant à différents marchés financiers selon sa politique d'investissement. On recense environ 630 sociétés de gestion en France, pour une gestion totale d'encours d'environ 4 000 milliards d'euros. Elles sont agréées et régulées par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui en dresse la liste actualisée sur son site Internet.

Acheter ses parts de SCPI directement auprès d'une société de gestion, soit directement auprès de l'organisme gestionnaire de la SCPI, peut sembler être finalement la solution la plus simple ou la plus évidente. Et bien pas forcément. Pourquoi ? Parce la société de gestion va orienter les investissements vers ses propres produits, sans nécessairement recommander la diversification avec d'autres produits extérieurs à la société de gestion, or la diversification reste essentielle pour sécuriser au maximum son placement, ou du moins pour en limiter le risque. Pour expliciter ce point de vigilance, précisons que la SCPI peut investir les capitaux dans 6 catégories d'OPCVM différentes (Organismes de placements collectifs en valeurs mobilières) : les actions, les obligations, les devises, les organismes diversifiés, les fonds à formule et les fonds alternatifs. Selon sa stratégie d'investissement, la société de gestion orientera les capitaux sur certains de ces OPCVM.

Egalement, la société de gestion impose des frais, notamment ceux liés à la gestion des capitaux, et ceux liés à la souscription. Selon les sociétés, ils peuvent être plus ou moins élevés.

Acheter des parts de SCPI auprès de son banquier

Il est en effet possible d'investir dans une SCPI par le biais d'une banque. Il suffira d'être clientde la banque en question et d'y détenir un compte bancaire. Toutes les banques ne proposent pas l'investissement en SCPI. En réalité, les banques traditionnelles, pour majorité oui, mais pas les banques en ligne. L'avantage d'acheter des parts de SCPI par le biais d'une banque est de pouvoir investir à crédit, à un taux préférentiel. L'avantage est alors double : les revenus fonciers, autour de 5 %, peuvent payer une partie des remboursements du crédit, et les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu imposable. C'est un bon moyen pour se constituer un patrimoine immobilier sans gros effort.

En revanche, le choix de l'investissement est souvent très limité. Les conseillers bancaires ne sont pas spécialisés comme les conseillers en gestion de patrimoine ou les courtiers. Généralement, les banques ne proposent pas la diversification.

Acheter des parts de SCPI auprès d'un assureur

L'assureur pourra proposer d'investir en SCPI par le biais d'un contrat d'assurance vie. En effet, pour la majorité des assurances vie, il est possible de placer plus de 50 % de son investissement en parts de SCPI de rendement. Investir en SCPI par le biais d'une assurance vie présente notamment un avantage de taille : celui de la fiscalité. L'investissement en SCPI va en effet bénéficier de la fiscalité attribuée aux assurances vie, qui sera dégressive selon la durée de détention. L'investisseur pourra choisir entre l'imposition à l'impôt sur le revenu, ou au prélèvement forfaitaire libératoire. Les investisseurs aux hauts revenus y trouveront un intérêt certain.

En revanche, certaines sociétés de gestion sont réticentes à ce type d'investissement, ce qui ferme la porte des investissements les plus performants. Egalement, par le biais d'une assurance vie, les parts de SCPI n'appartiennent pas réellement à l'investisseur. Il faut donc choisir son assureur, qui devra s'investir dans la gestion du contrat pour le rendre performant. Enfin, l'investisseur subira les frais de gestion liés à son contrat d'assurance vie, qui ne sera pas composé exclusivement de parts de SCPI, ainsi que les frais de gestion liés aux parts de SCPI.

Acheter des parts de SCPI auprès d'un courtier en SCPI

Le courtier est un intermédiaire entre une personne souhaitant devenir propriétaire d’un bien immobilier et la banque. Un courtier en SCPI se chargera de constituer le dossier de financement de son client, et de le présenter à la banque choisie. Compte tenu de ses connaissances dans le domaine, il pourra mieux identifier les banques susceptibles d’accepter la demande. Il se chargera également de négocier le taux afin d'obtenir la meilleure offre de crédit pour financer l'investissement en SCPI.

Grâce à leurs réseaux, les courtiers en SCPI sont en partenariat avec de nombreuses sociétés de gestion de patrimoine. Ce partenariat permet au courtier de mettre à disposition du client une large variété de SCPI aussi bien nationales, qu'européennes ou internationales. Enfin, il pourra aider à effectuer les déclarations d'impôts de l'investisseur, pour être en conformité avec l'administration fiscale.