Vente à réméré : principe, avantages et inconvénients

La vente à réméré est un principe immobilier qui peut permettre à un propriétaire qui traverse d'importantes difficultés financières de récupérer des liquidités rapidement, sans être pour autant contraint de revendre définitivement son bien immobilier.

Voici plus en détails en quoi consiste la vente à réméré, ses avantages et ses inconvénients.

La vente à réméré : qu'est-ce que c'est ?

La vente à réméré est un principe inscrit dans le droit civil français. Il s'agit de la vente d'un bien immobilier avec faculté de rachat par le vendeur qui en conserve l'usufruit. Pour l'expliquer différemment, un propriétaire cède de manière temporaire une partie de son patrimoine à un tiers, en gardant le droit de la racheter avant le terme de l'acte qui est fixé de 6 mois à 5 années au maximum. Sur la durée du contrat, le propriétaire vendeur occupant devient donc locataire du nouveau propriétaire. Il récupère ainsi des liquidités, soit le montant de la vente, et doit en retour verser au nouveau propriétaire une indemnité d'occupation mensuelle, comme une forme de loyer. C'est l'une des solutions qui peut être employées dans le cas de propriétaires endettées.

Comment procéder à une vente à réméré ?

Mais alors concrètement, comment ça fonctionne ? Dans la procédure en amont, comme toute vente immobilière lambda. Le vendeur doit faire procéder à une estimation de la valeur de son bien pour en déterminer le prix de vente et de rachat. Le vendeur doit trouver un acquéreur par ses propres moyens, ou bien par le biais d'une agence immobilière. Certaines sociétés spécialisées dans la vente à réméré peuvent également être sollicitée. Pour être juridiquement et légalement valable, la vente à réméré doit être conclue devant un notaire. C'est ici que les parties devront déterminer la durée de l'opération, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle versée, etc.

Sur la durée du contrat, le propriétaire va donc verser mensuellement l'indemnité d'occupation convenue au nouveau propriétaire. Pour ce dernier, il s'agit donc d'un investissement immobilier avec mise en location immédiate. En revanche, au terme du contrat, deux solutions sont envisageables :

• Soit le vendeur initial est en mesure de racheter le bien comme convenu dans les termes du contrat notarié. Cela signifie que ses finances se sont améliorées, et que sa capacité d'endettement le lui permet désormais. Dans ce cas, il devra racheter le bien au montant de la vente, même si le marché a évolué à la baisse, mais il devra également rembourser les frais engagés par l'acheteur dans le cadre de la vente, et notamment les frais notariés;
• Soit le vendeur initial n'est pas en mesure de racheter le bien, parce que ses finances ne se sont pas suffisamment améliorées pour reverser la somme récupérée lors de la vente, au quel cas il perd définitivement la propriété de son bien. Ajoutons qu'au terme du contrat réméré, aucun bail n'engage les parties. L'ancien propriétaire est alors occupant sans droit ni titre, ce qui lui impose de le quitter, sauf accord avec le nouveau propriétaire. En effet, ce dernier peut parfaitement faire le choix d'expulser l'occupant, donc l'ancien propriétaire, pour habiter lui-même le bien, ou le mettre en location à un autre locataire, ou bien accepter de louer le bien à l'ancien propriétaire occupant, avec donc la conclusion d'un contrat de bail en bonne et due forme, comme pour toute location lambda.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente à réméré pour le vendeur ?

Une vente engage deux parties, un vendeur et un acquéreur. Aussi, intéressons-nous aux avantages que présente la vente à réméré pour chacun d'eux. D'abord pour le vendeur, qui est à l'origine de l'opération, les avantages et les inconvénients vont largement dépendre de sa situation. Celui qui s'engage dans ce type de vente est nécessairement motivé par des difficultés financières. Il est difficile d'imaginer une autre raison à cet acte qui lui entraînera des frais supplémentaires en cas de rachat au terme du contrat. Les avantages sont donc les suivants :

• Profiter de liquidités importantes sans solliciter un crédit : Rappelons que si le propriétaire vendeur s'engage dans la vente à réméré, c'est qu'il connaît probablement une période de difficultés financières. A priori donc, il est peu probable que la banque lui accorde un prêt affecté ou non, quels que soient ses projets. C'est donc un bon moyen de continuer à profiter de l'usufruit de son bien, tout en récupérant sa valeur financière à la vente, pour peut-être se remettre à flot, investir, s'engager dans un projet, faire construire, acquérir un nouveau bien, etc. Ajoutons que, contrairement à un crédit qui occasionnerait inévitablement des frais notamment liés aux intérêts du prêt, la liquidité récupérée n'est redevable d'aucun intérêt supplémentaire. S'il décide de racheter son bien, il le fera au prix de la vente;
• Profiter d'une opportunité de restructuration des dettes : Ce type de vente est dédié aux propriétaires en état d'endettement ou de surendettement. La liquidité immédiate à la vente leur permet de lever une inscription au Fichier des interdits bancaires de la Banque de France, d'éviter une saisie immobilière par l'hypothèque, ou bien la vente par adjudication. Grâce aux liquidités obtenues, le propriétaire peut lisser ses finances, sortir de la spirale de l'endettement qui entraîne des conséquences générales très difficiles à surmonter. Au-delà des finances, l'impact psychologique est considérable dès lors que les dettes se cumulent. Les impacts sur la vie familiale, sur la vie professionnelle et sociale ne sont également pas à négliger. La vente à réméré permet donc de sortir de cet état si néfaste.

En contrepartie, elle peut présenter des inconvénients, notamment selon le terme du contrat :

• L'engagement dans une opération risquée : Encore une fois, il s'agit là d'une démarche souvent ultime, lorsque le besoin financier prégnant dépasse l'attachement au bien immobilier. Parce que oui, si au terme du contrat, les finances ne sont pas meilleures, le propriétaire initial est dans l'obligation de céder le bien et bien souvent de le quitter. C'est également une étape difficile à surmonter, qui ramène à une forme d'échec, bien qu'il s'agisse en réalité d'une forme de victoire sur des difficultés que l'on peut espérer derrière soi. La vente à réméré reste donc un pari sur l'avenir, sur un retour à de meilleures finances, avec le risque de perdre son bien. Généralement, les sociétés spécialisées dans ce type de vente seront en mesure de dresser un état des lieux de la situation d'endettement du vendeur, pour mieux estimer l'intérêt ou non d'engager une vente à réméré. Parfois, une vente classique est plus opportune, et trouvera davantage d'acquéreurs potentiels;
• La difficulté pour trouver un acquéreur : Il sera certainement plus difficile de trouver un acquéreur sur une vente à réméré. En effet, ce type de vente s'adresse d'avantage aux investisseurs, plutôt qu'à celui qui souhaite habiter le bien acheté, qui en l'occurrence n'aura aucune garantie de pouvoir le faire un jour. La vente peut donc prendre plus de temps, dans un contexte financier d'endettement ou de surendettement. Parfois, une vente classique sera préférable;
• L'engagement de frais supplémentaires : Si elle apporte de la liquidité rapidement, comme un crédit, mais sans intérêts dus, la vente à réméré n'est toutefois pas sans conséquence financière. Le vendeur occupant reste redevable d'une indemnité d'occupation au nouveau propriétaire sur toute la durée du contrat. Si le vendeur initial rachète son bien, il devra également rembourser au propriétaire les frais qui lui ont incombé lors de la vente, puisque ce dernier ne peut s'opposer au rachat qui est inscrit dans les termes du contrat.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente à réméré pour l'acquéreur ?

Pour l'acquéreur, les avantages et inconvénients sont presque inversés. Disons qu'idéalement, il devra recouvrir le profil d'investisseur. Aussi, deux avantages certains seront à citer :

• Une opération 100 % gagnante : Dans ce cas, que la vente se solde par la propriété finale, ou par l'obligation de revente au profit du propriétaire initial, l'acquéreur reste gagnant. Sur la durée du contrat en réméré, il profite de l'indemnité d'occupation que verse l'ancien propriétaire. Ces indemnités sont définitivement acquises. En fin de contrat, il devient pleinement propriétaire, ou bien revend le bien, auquel cas le propriétaire initial lui rembourse les frais avancés lors de la vente;
• La possibilité de négocier la vente : Notons également comme avantage que la vente à réméré peut peiner à trouver acquéreur, compte tenu des conditions d'achat, ce qui peut laisser une marge de négociation plus importante pour l'acquéreur, qui pourra faire une offre d'achat en-dessous du prix de vente affiché.

A l'inverse, deux inconvénients seront à noter :

• L'indisponibilité du bien : A la fois dans l'immédiat après l'achat, mais aussi à terme, avec le risque que le propriétaire initial rachète son bien. Il peut donc être difficile de se projeter, avec un patrimoine immobilier incertain. S'il s'agit d'une stratégie d'investissement, elle devient également plus complexe, avec des données très incertaines;
• Le risque de ne pas profiter de la plus-value apportée : Si le bien, après 5 ans, a augmenté sa valeur, la revente au propriétaire initial devra se faire au prix exact d'achat 5 années auparavant. Le propriétaire ne pourra donc générer aucune plus-value.

Ajoutons enfin que la vente à réméré, si elle sera traditionnellement appliquée sur les biens immobiliers résidentiels, en résidence principale ou en résidence secondaire, peut également concerner une entreprise, dans le cas de dettes professionnelles, qui pourra procéder ainsi avec un local commercial par exemple.