Simulation Crédit Immobilier : simulateur en ligne gratuit !

7 Français non propriétaires sur 10 formulent le rêve de le devenir un jour. Les candidats au prêt immobilier sont nombreux, et les offres de crédit immobilier tout aussi nombreuses et diversifiées.

Il convient donc de les étudier, notamment grâce aux simulateurs en ligne. Voici pourquoi, et comment s'y prendre.

Comment évaluer la compétitivité d'une offre de crédit immobilier ?

De façon générale, l'ensemble des conditions du prêt immobilier sont à étudier pour pouvoir jauger de la compétitivité d'une offre. Les principaux éléments à prendre en compte sont les suivants :

• Le Taux annuel effectif global : Le TAEG exprime la totalité des frais générés lors de la mise en œuvre d'un crédit consenti à un particulier. Pour être compétitif, il doit être le plus bas possible, et évidemment ne pas dépasser le taux d'usure, auquel cas le prêt sera refusé. Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt;
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Elles sont dues en cas de remboursement partiel ou total intervenant en dehors de l'échéancier établi. Sur certaines offres, il est possible de s’en affranchir. C'est une condition importante du prêt, car le remboursement anticipé peut intervenir en cas de revente du bien pour X raisons : agrandissement de la famille, mutation professionnelle, changement de cadre de vie, séparation ou divorce, etc.;
• La transférabilité du prêt : Il s’agit là de voir appliquer les mêmes conditions avantageuses de ce crédit immobilier, à tout éventuel futur prêt immobilier (achat de la résidence secondaire par exemple, revente et achat d'un bien plus onéreux, etc.);
• La modularité des échéances : Certains organismes prêteurs proposent des facilités de paiement des échéances en cas de difficulté, notamment le report des premières échéances pour investir dans les travaux d’entrée dans le bien, ou encore la possibilité de moduler la date de prélèvement, ou de reporter certaines échéances en fin de crédit, par exemple en cas de besoin d’investir dans un nouveau véhicule;
• Le montage du prêt : Si plusieurs lignes de prêts à des taux différents forment le montage général, ou bien si un différé d’amortissement existe, le montant global à rembourser sera impacté.

Enfin, une offre de prêt compétitive sera également corrélée à bien d'autres facteurs plus conjoncturels, comme l'état du marché de l'immobilier, les cours boursiers, les quotas annuels, les cibles des banques, les perspectives d'évolution du coût de la vie, la concurrence, les décisions prises par la Banque centrale européenne, etc.

Prêt immobilier : comment est calculé son TAEG ?

Le TAEG (Taux annuel effectif global) est un pourcentage annuel de la somme empruntée. Il permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total. Cet indicateur économique normalisé exprime donc la totalité des frais générés lors de la mise en œuvre d'un crédit consenti à un particulier. Il peut être fixe ou variable, selon les conditions du prêt contracté. Il intègre les éléments suivants :

• Le taux nominal des intérêts, qui est en fait le taux brut permettant de calculer les intérêts d'un emprunt. Il correspond au coût actuel de l'argent, si l'on puit le dire ainsi;
• Les frais de dossier, qui sont la rétribution de la banque pour l'étude et le montage du dossier de financement;
• Les frais de garantie, comme par exemple les cautions, l'hypothèque, etc.;
• Les frais d'assurance obligatoire, donc le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie, qui sont les deux seules garanties légalement obligatoires incluses dans l'assurance de prêt immobilier;
• La rémunération du courtier ou de tout autre intermédiaire intervenant dans l'octroi du crédit;
• Les frais d'ouverture et de tenue de compte;
• Les coûts liés aux garanties facultatives de l'assurance, comme l'ITT, l'IPT, l'IPP, ou encore la perte d'emploi (cf plus bas);
• Les frais de transfert de fonds;
• Les indicateurs de nouvelles normes européennes;
• Le montant de l'évaluation d'un bien immobilier.

Simulation crédit immobilier : comment profiter d'une offre attractive ?

Pour profiter de l'offre la plus attractive qu'il soit, mieux vaudra rassembler les facteurs favorables qui viendront rassurer l'organisme prêteur. Un crédit immobilier engage sur 15 à 25 ans généralement. Mieux vaut donc se présenter avec de bons arguments sous le coude :

• Présenter une situation stable : La banque étudie en détails l’état des finances de l'emprunteur sur les trois derniers mois. Aussi, démontrer une réelle stabilité est primordial pour marquer la confiance du prêteur. Au-delà des comptes, il sera préférable de se présenter avec un CDI en poche, ou avec un statut de fonctionnaire. Egalement, l'emprunt à deux divise évidemment le risque de défaut de remboursement;
• Prévoir des mensualités inférieures à son taux d'endettement : Si la mensualité du prêt immobilier atteint le taux d’endettement, cela signifie qu’en cas d’imprévu, et notamment de perte d’emploi ou de salaire inférieur à sa moyenne, il sera difficile pour l’emprunteur de faire face sans se servir dans l’épargne, si tant est qu'il en dispose. C’est un risque supplémentaire pris pour la banque. Pour ce faire, il faudra possiblement réduire le montant du prêt, donc réviser son projet d’achat ou de construction;
• Apporter des garanties à la banque : Investir une enveloppe provenant d'une épargne, dans l'acquisition du bien immobilier, est une démarche extrêmement positive aux yeux de la banque. En premier lieu, elle vient abaisser le montant du prêt, donc le taux d'intérêts si la banque prête moins. Mais également, l'apport rassure la banque quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur, donc de sa capacité de gestion intelligente et prévoyante de ses finances, mais aussi de sa capacité à assumer le saut de charge du loyer à la mensualité de crédit. Autres garanties qui permettront d'abaisser le taux d'intérêt du prêt : une garantie d'hypothèque du bien évidemment, un nantissement également, ou encore un cautionnement solidaire;
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• Opter pour la délégation d'assurance : L'assurance de groupe est proposée par l'organisme prêteur. Celui-ci est en partenariat avec une assurance, et propose cette offre collective sur chacun de ses contrats de prêt immobilier. En revanche, l'emprunteur peut opter pour le contrat d'un assureur indépendant au prêt. On parlera alors de délégation d'assurance. L’offre sera généralement plus adaptée au besoin de l’assuré, et sera proposée à un tarif plus compétitif puisque les garanties a priori moins indispensables (aucune protection n’est jamais inutile) pourront être supprimées ou diminuées;
• Faire appel à un courtier en prêt immobilier : Le courtier est le professionnel de l’immobilier. Il connaît parfaitement ce secteur, est au fait de l’ensemble des réglementations, et a su se placer comme un acteur intermédiaire important dans la relation entre l’emprunteur et le prêteur. Il saura pointer les éléments favorables d’un dossier de demande de prêt, en argumentant des atouts fiables et sécurisants. Mieux vaut s’entourer de professionnels qui mettront leur savoir en œuvre pour les intérêts de leurs clients.

Simulateur de crédit immobilier en ligne : pourquoi l'utiliser ?

Le simulateur est un outil 100 % gratuit, qui n’oblige à aucune forme d’engagement, ni contractuel, ni financier. En quelques clics, après avoir renseigné les informations correspondant à votre demande et votre situation (prix du bien, apport initial, frais de notaire estimés, type de logement, nombre d’années de remboursement souhaitées, mensualités maximales souhaitées, etc.), le simulateur présentera une offre fiable et parfaitement actuelle. Le simulateur en ligne permet d'obtenir un premier aperçu pour satisfaire trois besoins :

• Evaluer la viabilité de son projet d’acquisition : Sans nécessairement parler de souscription en ligne, il présente une idée des mensualités que devra assumer l’emprunteur et du montant maximal auquel il peut prétendre selon la durée de remboursement. Malheureusement, certains projets seront tués dans l’œuf à cette étape, face à des mensualités insurmontables par exemple, ou un montant insuffisant;
• Se faire une idée des taux pratiqués : Difficile de savoir de quoi l’on parle lorsque l’on n’a jamais souscrit de prêt immobilier auparavant. Le simulateur donne une idée des taux de prêt pratiqués, simplement pour parvenir à cerner une offre plus intéressante qu’une autre;
• Connaître les conditions et options possibles : L’emprunteur pourra ainsi évaluer une offre au regard des conditions de remboursement anticipé, ou encore de report de mensualités selon certaines conditions par exemple.

Pour les organismes prêteurs, les simulateurs en ligne permettent de désengorger les services d'étude pour concentrer les effectifs et les énergies sur les dossiers complets généralement présentés par des cabinets de courtage. L'obtention de l'accord définitif de financement dépendra en revanche de la réactivité de l'emprunteur, sans compter évidemment les délais obligatoires de rétractation, ni dérogeables ni réductibles.

Que vaut la réponse immédiate des simulateurs de crédit immobilier en ligne ?

La légitimité d'une simulation en ligne est fiable, mais ne présente pourtant aucune valeur juridique. Pourquoi ? Parce qu'elle ne repose que sur la supposition de la transmission d'éléments avérés concernant la situation de l'emprunteur : âge, profession, stabilité d'emploi, risques de santé, enveloppe souhaitée, durée de remboursement souhaitée, mensualités maximales honorables, ressources financières dont salaires, revenus fonciers, etc., crédits en cours, etc. Dans le cas d'une situation quelque peu enjolivée, avec des revenus gonflés par exemple, ou un ou plusieurs crédits en cours oubliés, la simulation sera déclarée caduque.

Les simulateurs sont des outils intéressants pour débuter une recherche de prêt et donner une première idée de la capacité d'emprunt, mais ils sont également (et surtout) l'opportunité pour les établissements prêteurs de collecter des données. D'ailleurs, avec une réponse immédiate, le comité de crédit n'est pas consulté, or il est le seul à pouvoir réellement valider le financement d'un crédit immobilier. Cette simulation commerciale, aussi appelée "accord de principe", n'engage donc nullement la banque. Tant qu'un dossier complet n'est pas déposé par l'emprunteur, la situation ne peut être étudiée de manière approfondie, donc aucun accord ou rejet définitif n'est réellement entendable, ou du moins aucune valeur juridique ne peut leur être accordée.

Simulation crédit immobilier : comment faire si elle n'est pas satisfaisante ?

La simulation de crédit immobilier en ligne permet de se faire une idée de l'offre de prêt dont le futur emprunteur peut bénéficier. Parfois, il se peut que le résultat de la simulation ne soit pas celui attendu, et vienne alors remettre en question le projet. Il conviendra dans ce cas de modifier la saisie en apportant davantage de garantie à l'organisme créancier :

• Utiliser une épargne comme apport personnel : Parfois, on préfère conserver une petite épargne pour effectuer les travaux d'aménagement dans le futur logement. Toutefois, il peut être nécessaire et indispensable de l'intégrer au prêt pour que celui-ci soit accordé;
• Emprunter à deux, plutôt que seul : Le risque est alors mutualisé, ce qui rassure largement la banque, et peut permettre à la simulation de valider le financement;
• Rembourser ses crédits en cours, ou opter pour le rachat de crédit, pour abaisser ses mensualités. Le reste à vivre devra être suffisant, et le taux d'endettement maximal autorisé de 35 % ne devra pas être dépassé;
• Emprunter moins d'argent : Même si cela porte un coup au moral, tout n'est pas perdu. Il sera peut-être envisageable de financer une acquisition immobilière moins onéreuse, en achetant plus petit, en s'éloignant des grandes villes, en optant pour un logement avec quelques travaux à réaliser, etc.

La simulation en ligne est totalement gratuite et n'engage aucunement l'emprunteur. Aussi, il peut effectuer autant de simulation qu'il souhaite jusqu'à parvenir à l'offre de crédit répondant à ses besoins et à ses capacités de remboursement.