Crédit Immobilier au meilleur taux 2024 !

En 2023, un bon taux de crédit immobilier avoisine les 3,10 % pour un crédit sur 10 ans, 3,17 % pour 15 années de remboursement, et environ 3,40 % sur 20 ans.

Evidemment, le taux appliqué dépendra de divers paramètres qui l'influenceront, comme la situation de l'emprunteur, le capital emprunté, l'apport de garanties, etc. Voici quelques conseils pour profiter du meilleur taux de crédit immobilier en 2024.

Crédit immobilier au meilleur taux : mais de quel taux parle-t-on ?

Des taux, il en existe en nombre, mais il est important de connaître celui qu'il convient d'étudier sur sa demande de prêt. Le taux d'intérêt appliqué au prêt, aussi appelé taux nominal, n'est pas celui qui permettra une comparaison complète et fiable des offres de crédit immobilier. Le taux à étudier s'appelle donc le TAEG : Taux Annuel Effectif Global. Il permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total, et c'est en cela qu'il se différencie des autres taux (taux nominal, taux d'assurance, etc.). C'est un indicateur économique normalisé qui exprime donc la totalité des frais générés lors de la mise en œuvre d'un crédit consenti à un particulier. Il peut être fixe ou variable, selon les conditions du prêt contracté. Il intègre donc les éléments suivants :

• Le taux nominal des intérêts, qui est en fait le taux brut permettant de calculer les intérêts d'un emprunt. Il correspond au coût actuel de l'argent, si l'on puit le dire ainsi;
• Les frais de dossier, qui sont la rétribution de la banque pour l'étude et le montage du dossier de financement;
• Les frais de garantie, comme par exemple les cautions, l'hypothèque, etc.;
• Les frais d'assurance obligatoire, donc le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie, qui sont les deux seules garanties légalement obligatoires incluses dans l'assurance de prêt immobilier;
• La rémunération du courtier ou de tout autre intermédiaire intervenant dans l'octroi du crédit;
• Les frais d'ouverture et de tenue de compte;
• Les coûts liés aux garanties facultatives de l'assurance, comme l'ITT, l'IPT, l'IPP, ou encore la perte d'emploi (cf plus bas);
• Les frais de transfert de fonds;
• Les indicateurs de nouvelles normes européennes;
• Le montant de l'évaluation d'un bien immobilier.

Vous l'aurez compris, c'est l'indicateur le plus précis pour estimer le montant total des dépenses engagées pour l'emprunt, mais aussi pour évaluer l'attractivité et la compétitivité d'une offre de prêt. Le TAEG se calcule de la façon suivante : [(Montant total à rembourser – montant de l'emprunt) / montant de l'emprunt] x nombre de mensualités. Son résultat ne doit pas dépasser un autre taux, qui est le taux d'usure.

Le taux d'usure représente le taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt. Il inclut le taux nominal, les frais de dossier, les frais d'assurance, les frais de garantie obligatoire. C'est la Banque de France qui le fixe, pour protéger les emprunteurs des excès des banques prêteuses. Jusqu'alors révisé tous les trimestres, il le sera désormais tous les mois à compter du 1^er février 2024. Il doit suivre l'inflation. Si le calcul du TAEG dépasse celui du taux d'usure, alors la demande de prêt sera refusée. A début 2024, le taux d'usure est fixé à 3,79 % sur les prêts de 20 ans et plus.

De quels paramètres dépend l'évaluation du taux du crédit immobilier ?

La fixation d'un taux de crédit immobilier s'étudie au regard de divers paramètres, certains propres à la demande de l'emprunteur donc totalement personnalisés, et certains propres à la conjoncture actuelle et aux choix faits par l'organisme prêteur. Voici une liste non exhaustive des paramètres qui impactent l'évaluation du taux de crédit immobilier :

• Le profil de l'emprunteur : C'est évidemment le premier élément à prendre en compte. La banque étudie en détails l’état des finances de l'emprunteur sur les trois derniers mois. Aussi, présenter des découverts réguliers, ou encore des relevés bancaires laissant apparaître des paiements sur des jeux de pari en ligne laisseront la banque plus que dubitative. Démontrer une réelle stabilité est primordial pour marquer la confiance du prêteur et profiter d'un taux compétitif;
• La durée et le montant du prêt : Ce sont deux éléments qui conditionneront pour majeure partie le risque pris pour l'organisme prêteur, donc le taux appliqué. Plus la durée est allongée, plus le taux est élevé ; plus le montant est élevé, plus le taux l'est également;
• L'assurance du prêt : Le TAEG intègre le TAEA. Aussi, le TAEA impactera le taux global du prêt, selon qu'il s'agisse d'un contrat de groupe ou individuel en délégation, selon les conditions de garantie, selon les garanties souscrites, selon les exclusions de garantie, selon la quotité choisie, etc.;
• L'évolution du marché : Les taux des crédits immobiliers sont indexés sur les taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne (BCE);
• La zone géographique : D'une région à l'autre, les banques peuvent appliquer des taux immobiliers différents;
• Les choix conjoncturels de l'organisme prêteur : Pour satisfaire un objectif commercial, pour attirer de nouveaux profils cibles, après l'engagement d'une offre promotionnelle, ou encore si l'organisme prêteur dispose de fonds propres suffisamment importants pour faciliter l'accès aux prêts, la banque peut décider d'augmente ou d'abaisser les taux pratiqués.

Comment reconnaître un crédit immobilier compétitif en 2024 ?

Un taux donné extrait d'une offre de crédit immobilier sans plus d'explications ne vaut pas référence. Le taux appliqué est individualisé à chaque demande de prêt immobilier, et il dépend des paramètres précités, c'est indéniable. Toutefois, intéressons-nous ici à la façon d'étudier un taux de crédit immobilier pour déceler sa compétitivité. Il faut alors le décortiquer en reprenant les éléments qui le composent.

• Le taux nominal : Il est le taux qui sert de référence pour la rémunération de l'argent prêté par la banque ou l'organisme de crédit. Le calcul du taux nominal dépend du coût de l'argent pour l'organisme prêteur, de ses frais de fonctionnement (personnel, locaux, etc.), du risque présenté par l'emprunteur (solvabilité, profil de santé, niveau d'endettement, etc.), et enfin de la marge que le prêteur souhaitera conserver. Le taux nominal rémunère donc la banque, ce qui lui permet de régler ses charges et de rentabiliser l'opération de crédit. Il exclut tout autre frais;
• Le Taux Annuel Effectif d'Assurance : Le TAEA est un élément primordial pour l'emprunteur cherchant à dénicher la meilleure offre de prêt immobilier. Il permet de comparer les assurances d'un organisme à un autre, notamment du contrat de groupe et du contrat en délégation. Il correspond à la différence entre le TAEG incluant l'assurance, et le TAEG hors assurance;
• Les frais de dossier : Ils représentent généralement de 0,5 à 1,5 % du montant global du prêt. La majorité des banques impose un montant minimum et/ou un montant plafond. Ces frais peuvent parfois être allégés, voire offerts, si le dossier de demande d'emprunt est solide.

Au-delà du TAEG, d'autres éléments sont à étudier pour distinguer une offre de prêt immobilier défiant la concurrence. En effet, étudié seul, un TAEG compétitif peut masquer des conditions moins intéressantes qui remettront alors en question l'intérêt d'une offre de crédit immobilier :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Elles sont dues en cas de remboursement partiel ou total intervenant en dehors de l'échéancier établi. Sur certaines offres, il est possible de s’en affranchir. C'est une condition importante du prêt, car le remboursement anticipé peut intervenir en cas de revente du bien pour X raisons : agrandissement de la famille, mutation professionnelle, changement de cadre de vie, séparation ou divorce, etc.;
• La transférabilité du prêt : Il s’agit là de voir appliquer les mêmes conditions avantageuses de ce crédit immobilier, à tout éventuel futur prêt immobilier (achat de la résidence secondaire par exemple, revente et achat d'un bien plus onéreux, etc.);
• La modularité des échéances : Certains organismes prêteurs proposent des facilités de paiement des échéances en cas de difficulté, notamment le report des premières échéances pour investir dans les travaux d’entrée dans le bien, ou encore la possibilité de moduler la date de prélèvement, ou de reporter certaines échéances en fin de crédit, par exemple en cas de besoin d’investir dans un nouveau véhicule;
• Le montage du prêt : Si plusieurs lignes de prêts à des taux différents forment le montage général, ou bien si un différé d’amortissement existe, le montant global à rembourser sera impacté.

Comment profiter du meilleur taux de crédit immobilier en 2024 ?

Pour profiter de l'offre la plus attractive qu'il soit, mieux vaudra rassembler les facteurs favorables qui viendront rassurer l'organisme prêteur. Un crédit immobilier engage sur 15 à 25 ans généralement. Mieux vaut donc se présenter avec de bons arguments sous le coude :

• Des revenus suffisants,
• Un reste à vivre satisfaisant,
• Un apport personnel équivalent généralement à 10 % du coût du crédit, ou au coût global des frais de notaire et des frais intercalaires,
• Un bon historique bancaire, sans découvert depuis au moins 2 ans,
• Une capacité d’épargne, démontrée par des relevés bancaires présentant des virements sur des livrets d'épargne,
• Une situation professionnelle stable,
• Une situation personnelle idéalement stable.

Egalement, d'autres solutions peuvent être envisagées pour profiter d'un taux de crédit immobilier plus favorable, comme apporter des garanties à la banque, solliciter les banques en ligne, renégocier son crédit immobilier, ou encore solliciter l'aide d'un courtier en prêts immobiliers.

Apporter des garanties à la banque

En parlant de garantie, on pense immédiatement à un apport financier personnel. Investir une enveloppe provenant d'une épargne, dans l'acquisition du bien immobilier, est une démarche extrêmement positive aux yeux de la banque. En premier lieu, il vient abaisser le montant du prêt, donc le taux d'intérêts si la banque prête moins. Mais également, l'apport rassure la banque quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur, donc de sa capacité de gestion intelligente et prévoyante de ses finances, mais aussi de sa capacité à assumer le saut de charge du loyer à la mensualité de crédit. Autres garanties qui permettront d'abaisser le taux d'intérêt du prêt : une garantie d'hypothèque du bien évidemment, un nantissement également, ou encore un cautionnement solidaire.

Solliciter les banques en ligne

Les banques en ligne se démarquent depuis plusieurs années car le rapport à son agence bancaire a changé. Si les banques traditionnelles sont plus ancrées sur le marché, les banques en ligne parviennent à les concurrencer. D'abord parce que les banques en ligne sont bien souvent des filiales de grands groupes implantés. Mais aussi parce que les banques en ligne ont su adapter leurs services pour répondre aux attentes réelles des emprunteurs. Les banques en ligne n’offrent pas cette image de "commerce de proximité". De fait elles ont des frais de fonctionnement moindres en comparaison avec une banque traditionnelle (pas de conseiller dédié, pas de location de locaux pour les agences, etc.), ce qui leur permet de proposer des tarifs plus compétitifs sur les services bancaires basiques. Et finalement aujourd'hui, le rapport à son conseiller bancaire est bien plus restreint qu'il ne pouvait l'être il y a quelques années. Les emprunteurs recherchent la compétitivité avec pour premier objectif un coût le plus limité possible, même s'il en coûte une relation plus privilégiée avec son conseiller bancaire.

Renégocier son crédit

La renégociation est un procédé qui consiste pour l'emprunteur à revenir vers l'organisme prêteur, afin qu'il réévalue à la baisse le taux d'intérêt appliqué au prêt, pour diminuer le coût total du crédit et les mensualités. La renégociation sera généralement demandée dans deux cas :

• Ou bien lorsque les taux actuels sont bien inférieurs au taux appliqué au crédit lors de la contraction. C'est alors un bon moyen de "pression" sur la banque;
• Ou bien lorsque la situation financière, personnelle ou professionnelle de l'emprunteur évolue, ce qui le place alors dans une situation lui permettant d'argumenter, voire d'envisager ensuite de se tourner vers la concurrence.

Notons toutefois que la renégociation du crédit immobilier vient ajouter un avenant au contrat initial, auquel des frais s'appliqueront.

Solliciter les services d'un courtier en immobilier

Faire appel à un courtier immobilier offre les conditions les plus avantageuses pour obtenir un prêt immobilier. En se plaçant comme intermédiaire entre les banques et les emprunteurs, il dispose à la fois d'une connaissance approfondie des fonctionnements et des rouages de chaque organisme, mais aussi du recul suffisant pour pouvoir les mettre en concurrence de manière intelligente, en s'assurant d'appuyer les points forts les plus pertinents du dossier du client. Le courtier aidera d'abord son client à monter le dossier le plus solide possible. En toute transparence et honnêteté, il saura présenter un discours clair et facilement compréhensible par le client, même le plus novice en finances. Auprès des banques ensuite, le courtier se jouera de la concurrence pour obtenir idéalement au moins deux offres ultra compétitives en rapport à la situation financière de l'emprunteur. Le courtier est donc assurément un allié de taille dans un monde inconnu, notamment lorsque l'on sait qu'environ la moitié des demandes de prêt sont refusées.

Simuler son crédit immobilier pour profiter du meilleur taux en 2024

Le simulateur de crédit immobilier en ligne présentera un éventail d'offres parmi les plus concurrentielles pour aider au choix. L'emprunteur peut alors prendre connaissance des taux pratiqués par les établissements créanciers, évaluer le montant des frais associés au prêt, et estimer le coût de l'assurance emprunteur. Pour les organismes prêteurs, les simulateurs en ligne permettent de désengorger les services d'étude pour concentrer les effectifs et les énergies sur les dossiers complets généralement présentés par des cabinets de courtage. Il présentera les trois avantages suivants :

• Evaluer la viabilité de son projet d’acquisition : Sans parler de souscription en ligne, ils présentent une idée des mensualités que devra assumer l’emprunteur et du montant maximal auquel il peut prétendre selon la durée de remboursement. Malheureusement, certains projets seront tués dans l’œuf à cette étape, face à des mensualités insurmontables par exemple, ou un montant insuffisant ;
• Se faire une idée des taux pratiqués : Difficile de savoir de quoi l’on parle lorsque l’on n’a jamais souscrit de prêt immobilier auparavant. Le comparateur donne une idée des taux de prêt pratiqués, simplement pour parvenir à cerner une offre plus intéressante qu’une autre;
• Connaître les conditions et options possibles : L’emprunteur pourra ainsi évaluer une offre au regard des conditions de remboursement anticipé, ou encore de report de mensualités selon certaines conditions par exemple.

Le simulateur en ligne est un outil 100 % gratuit, qui n’oblige à aucune forme d’engagement, ni contractuel, ni financier. L'emprunteur peut donc procéder à autant de simulations qu'il souhaite jusqu'à dénicher l'offre idéale.