SCI d’attribution : caractéristiques, avantages et conditions de création

La SCI d’attribution est une forme de SCI particulière car elle diffère des autres SCI par son objet social. En effet, elle avant tout utilisée pour financer des biens immobiliers d’envergure et n’a pas pour vocation à rester ouverte longtemps.

Zoom sur la SCI d’attribution, très prisée des investisseurs pour se lancer dans un projet immobilier de construction à plusieurs personnes. On vous explique tout ce que vous devez savoir avant de créer ce type de Société Civile Immobilière.

Caractéristiques de la SCI d’attribution

La SCI d’attribution a pour objet social la construction ou l’achat de biens immobiliers, leur gestion et leur entretien dans l’optique d’en partager la propriété entre les différents associés. Dans le cas d’un immeuble par exemple, chaque associé peut recevoir un appartement ou un étage.

Principe de fonctionnement

Le ou les biens immobiliers pourront ensuite être répartis de la manière suivante, au choix des associés :

• En pleine propriété : chaque associé est propriétaire d’un lot du bien immobilier
• En jouissance : l’associé a le droit d'utiliser le bien immobilier pour son usage personnel ou d’en percevoir les loyers si le bien est mis en location
• En nue-propriété : l’associé qui n’a pas la jouissance du bien est uniquement propriétaire du bien immobilier, sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir les revenus

Apport en capital

Alors qu’aucun capital social minimum n’est exigé pour la création d’une SCI classique, le capital d’une SCI d’attribution sera dans les faits forcément élevé. En effet, il doit couvrir au minimum le prix du bien immobilier et des travaux éventuels de construction et de rénovation.

Ainsi, chaque associé fait un apport en fonction des parts qu’il détient. Celui-ci peut être :

• Un apport en capital : il s’agit du versement d’une somme d’argent
• Un apport en nature : il s’agit de biens immobiliers ou mobiliers
• Un apport en industrie : il d’agit d’un apport technique en fonction des compétences et savoirs-faires

Les parts de la SCI d’attribution sont ainsi réparties entre les différents associés en fonction de leurs apports respectifs. Le capital peut être fixe ou variable, et sa répartition doit être clairement définie dans les statuts.

Finalité de la SCIA

Au final, il est important de retenir que la SCI d'attribution est une solution transitoire, permettant à plusieurs associés (2 au minimum) d’acheter, faire construire ou même rénover un bien immobilier qu’ils n’auraient pas pu acquérir seuls.

Lorsque la SCI est dissoute, les associés se partagent le bien selon les modalités prévues dans les statuts. Ils se retrouvent alors libres de gérer et d’administrer leur lot selon leurs convenances.

Avantages de la SCI d’attribution

Vous l’aurez compris, le principal avantage de la SCI repose sur la souplesse qu’elle offre pour acquérir un bien immobilier en commun, tout simplement parce que monter une opération financière reposant sur un immeuble, une résidence ou encore la rénovation d’un hôtel ou d’un château nécessite de disposer des fonds nécessaires.

Or, en mutualisant les finances et les talents de chaque associé sur un projet commun, on peut aboutir à de très beaux résultats. Ainsi, les associés d’une SCI d’attribution peuvent être de la même famille, simplement amis ou de parfaits inconnus ayant les mêmes souhaits sur l’opportunité d’un terrain à bâtir par exemple.

Au point de vue fiscal, la SCI est considérée comme « transparente », c’est-à-dire qu’elle n’est pas soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés), mais que chaque associé est imposé de façon personnelle en fonction de leur TMI (Tranche Marginale d’Imposition) dépendant de leur impôt sur le revenu.

In fine, chaque associé est considéré par les impôts comme propriétaire de son lot, peu importe que les biens soient partagés ou non. En contrepartie de cette transparence fiscale, la SCI d’attribution bénéficie de formalités fiscales allégées.

À cet effet, elle n’est pas obligée de publier ses comptes annuels, même si elle doit déclarer annuellement ses résultats et rester en mesure de répondre aux questions de l’administration fiscale.

Conditions de création d’une SCI d’attribution

La constitution d’une SCI d’attribution nécessite les mêmes formalités déclaratives qu’une SCI classique ou qu’une SCI familiale. Ainsi, les associés sont tenus de respecter un certain formalisme pour créer la SCI.

Rédaction des statuts

La rédaction des statuts peut être réalisée sous seing privé, c’est-à-dire rédigés par les associés eux-mêmes, ou par acté notarié. En pratique, étant donné les montants d’investissement mis en jeu pour créer une SCI d’attribution, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel.

Il peut s’agir d’un notaire, d’un avocat spécialisé en droit des sociétés ou encore d’un comptable habitué à ce type de procédure. Cette étape essentielle permet aux associés de comprendre leurs droits et obligations, mais également d’éviter un éventuel rejet de l’administration.

Quoi qu’il en soit, les statuts de la SCI d’attribution doivent a minima comporter les mentions suivantes :

• Dénomination de la SCI
• Adresse du siège social
• Forme de la société (SCI d’attribution)
• Durée de vie de la société
• Montant du capital social
• Apport de chaque associé
• Répartition des parts entre chaque associé

Cette rédaction des statuts s’accompagne de l’ouverture d’un compte bancaire dédié à la SCI pour déposer le capital social. La banque vous délivre alors une attestation de dépôt de fonds, nécessaire pour la prochaine étape.

Publication d’une annonce légale

Afin de rendre l’existence de la SCI connue aux yeux des tiers, la loi impose que vous fassiez paraître au JAL (Journal d’Annonces Légales) une publication sur sa constitution. L’annonce légale doit être publiée dans un journal local officiant dans le département du siège social de la SCI d’attribution.

Cette annonce doit reprendre a minima les informations principales édictées dans les statuts. Elle est payante et peut coûter de 100 à 250 euros en moyenne, en fonction du journal sélectionné et du nombre de caractères insérés dans l’annonce. Après la publication, le journal vous envoie une attestation de parution, utile pour l’étape finale d’enregistrement de la société civile immobilière.

Enregistrement de la SCI

Ultime et dernière étape pour faire vivre votre SCI d’attribution, il vous faut l’enregistrer au Greffe du tribunal de commerce de ressort du siège social. Une fois le dossier accepté, vous recevrez un extrait KBIS.

Outre les documents concernant les gérants, vous devrez joindre aux formalités d’enregistrement :

• Les statuts de la SCI
• L’attestation de dépôt de fonds
• L’attestation de parution au JAL
• Les frais de greffe (en moyenne 80 euros)

Félicitations, votre SCI peut maintenant acheter un bien immobilier et effectuer les travaux pour lesquels elle a été constituée. Au terme de l’opération, celle-ci devra être dissoute…

Conditions de dissolution de la SCI d’attribution

Les conditions de dissolution de la SCI d’attribution sont déterminées par les statuts. C’est généralement l’acte de partage de l’immeuble qui signe l’extinction de l’objet social, à savoir l’acquisition d’un bien immobilier en vue de sa répartition.

Dès lors, la SCI d’attribution n’a plus lieu d’être et les associés procèdent à sa dissolution. À l’issue de cette dernière formalité, les anciens associés se retrouvent en situation de copropriété, libre d’administrer et gérer ses parties privatives comme il l’entend.

À noter que la durée d’une SCI n’étant pas imposée par la loi, les associés peuvent se prémunir d’un éventuel retard dans les travaux de construction, rénovation ou réhabilitation du bâti et porter à 99 ans maximum la durée de vie de la SCI.