La SCPI : quel fonctionnement ? Est-ce un bon placement ?

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un produit de placement permettant d’investir dans l’immobilier sans gérer un patrimoine locatif. Cette gestion est assurée par une société de gestion ayant reçu l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers.

Qu’est-ce que la SCPI ?

La SCPI est un placement collectif dans l’immobilier ou plusieurs investisseurs mettent leur capital en commun. Gérée par une société de gestion agréée par l’AMF, la SCPI est génératrice de par de loyers perçus qui sont reversés au prorata des parts de chaque investisseur. Cette forme d’investissement immobilier locatif permet de percevoir des revenus réguliers sans avoir à investir directement dans la pierre.

Principe du fonctionnement de la SCPI

La société de gestion agréée par l’AMF s’occupe de récupérer les loyers et payer les charges puis elle reverse sur votre compte bancaire le revenu des SCPI si vous en détenez. En acquérant des parts de SCPI, vous devenez ainsi propriétaire d’un parc immobilier et non d’un seul logement. À ce titre, vous prenez moins de risques en diversifiant votre épargne sur des SCPI qui sont réparties sur des dizaines voire des centaines d’immeubles. Le risque devient alors minime pour un rendement pouvant atteindre à l’heure actuelle 4 à 6 % net. Les principales raisons d’investir dans des parts de SCPI sont :

• Le bon rendement oscillant entre 4 et 6 %
• La possibilité d’investir en direct ou dans le démembrement
• Conserver des liquidités, car la revente rapide des parts est possible
• La mutation des risques est limitée
• Le placement est très diversifié
• Le placement de SCPI est diversifié

Les différentes sortes de SCPI

Il existe différentes sortes de SCPI se distinguant les unes des autres de par la nature des actifs. Ainsi, vous pouvez choisir :

• Les SCPI de plus-value dont la revalorisation connait un fort potentiel de revalorisation et où les locataires bénéficient de dispositifs de protection
• Les SCPI de rendement dans l’immobilier professionnel avec signature de bail commercial ou le capital peut être fixe ou variable
• Les SCPI fiscales ou la société de gestion utilise le dispositif fiscal du moment comme les loi Pinel, Malraux, etc.
• Les SCPI en pleine propriété détenant les murs et l’usufruit
• Les SCPI en nue-propriété ne possédant que les murs
• Les OPCI qui sont des produits mixte composés de 60 % de SCPI de rendement et d’OPVCM

À noter que les SCPI de rendement sont les plus répandues et permettent de verser régulièrement une partie des loyers perçus. Les SCPI de défiscalisation sont des SCPI d’habitation permettant à certains investisseurs très ciblés de bénéficier de défiscalisation grâce aux dispositifs publics. Les SCPI à capital variable permettent de vendre ou d’acheter des parts de SCPI en continu à des conditions forfaitaires. Les SCPI à capital fixe permettent d’acheter des parts à des dates fixes et ce placement est moins liquide. Les SCPI en nue-propriété fonctionnent un peu sur le principe du viager et ne conviennent pas à tous les investisseurs, mais sont génératrices d’une optimisation fiscale. Dans ce cas, les investisseurs ne perçoivent pas de revenus complémentaires pendant 5 à 10 ans, mais les SCPI sont moins chères. Il est donc possible de capitaliser avec ce produit sans générer d’imposition de revenus supplémentaire.

Quels sont les avantages de l’investissement dans des SCPI ?

Si vous investissez dans des parts de SCPI, vous n’aurez pas à acheter un bien immobilier pour le louer. Ainsi, vous n’aurez pas non plus les inconvénients des locations directes. Ce placement financier est très simple et vous permet même d’investir sans apport. En effet, vous pouvez contracter un crédit à taux d’intérêt bas avec un ticket d’entrée très faible débutant à 200 €. Sachez qu’actuellement 30 % d’achat des parts de SCPI sont réalisés à l’aide d’un crédit. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un effet levier fiscal, car les intérêts de votre emprunt sont déductibles de votre revenu fiscal. Pour avoir un complément de revenu, les SCPI sont un bon placement sans pour autant avoir à investir de grosses sommes d’argent. De plus, la régularité des rendements est très intéressante. Vous êtes aussi dispensé des problèmes importants liés à la gestion immobilière directe.

Quels sont les critères pour choisir la meilleure SCPI ?

Si vous investissez dans des parts de SCPI, vos objectifs peuvent différents ou variés comme un investissement pour votre retraite ou tout simplement vous permettre de diversifier vos placements financiers. Ainsi, il est intéressant pour vous de choisir des parts de SCPI correspondant le plus à vos attentes. Vous devez donc examiner plusieurs critères comme :

• Le rendement sachant que ce sont les SCPI les plus jeunes qui offre le meilleur rendement dont le taux d’intérêt avoisine 6 %
• La capitalisation, car plus les SCPI sont de taille importante et moins il y a de risque. Choisissez des SCPI dont la capitalisation avoisine ou dépasse 300 millions d’euros.
• L’occupation qui doit connaître un taux d’au moins 90 %
• La revente des parts de SCPI pouvant être accélérée dans les SCPI de très grande taille et de volume de transaction
• Le report à nouveau ou liquidités qui sont des gages de solidité financière
• Le patrimoine immobilier référent diversifié dans des parts de sociétés diversifiées et spécialisées dans le commerce, résidences de santé, etc.
• La situation géographique en France ou dans certains pays d’Europe comme l’Allemagne

Les risques d’investir dans des SCPI

Quand vous achetez des parts de SCPI, sachez qu’il existe toujours des risques, car votre capital n’est pas garanti. Vous pouvez donc perdre de l’argent. Il est donc important pour vous de n’investir qu’à la hauteur de vos moyens. Si vous désirez vendre vos parts, il peut y avoir un manque de liquidité, car rien ne vous assure que vous retrouverez un repreneur. Le placement est aussi à long terme puisqu’il est conseillé à 8 ans minimum et recommandé à 15 ans. Si vous voulez maximiser la liquidité de vos placements, choisissez les SCPI à capital variable, car vous pourrez revendre vos parts sans attendre un nouvel acquéreur. Ces dernières années, la rentabilité de cet investissement a baissé d’un point environ en moyenne. Selin vos choix, les frais peuvent être élevés. À l’investissement, ils varient de 9 à 12 %. Des frais de gestion viennent s’y ajouter pour un montant alla de 0.6 à 1 % de votre investissement par an. Attention aussi aux SCPI fiscales dont le parc immobilier n’est achevé que 24 mois après votre versement. Enfin et malheureusement, il existe aussi des arnaques sur ce produit, car certaines sociétés collectent des fonds sans disposer des autorisations de l’AMF.

En résumé, investir dans les SCPI est très intéressant pour faire fructifier votre épargne, mais non sans risque. Si vous avez envie d’en savoir plus et être contacté par des sociétés de gestion agréées par l’AMF, utilisez un comparateur en ligne. Vous recevrez des propositions claires et simples à comprendre. Il vous sera possible de les comparer et de vérifier les données énoncées plus haut pour choisir le produit le plus adapté à vos attentes.