Le gérant d'une SCI : nomination, pouvoir, rôle, rémunération

La nomination d’un ou plusieurs gérants est nécessaire dès la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière). L’article 1846 du Code civil rappelle cette obligation.

Le gérant représentant de la SCI à l’égard des tiers, il est donc important de bien le choisir et de connaître ses conditions de nomination et d’exercice. Pouvoir, rôle et rémunération du gérant, on vous explique tout dans ce dossier.

Qui peut être gérant d’un SCI ?

La gérance d’une SCI est généralement exercée par une ou plusieurs personnes. Il s’agit souvent de l’un des associés, mais il peut aussi s’agir d’une personne tierce ou d’une personne morale.

Dans tous les cas, le gérant doit réunir les qualités suivantes :

• Être majeur ou mineur émancipé
• Ne pas faire l’objet d’une incompatibilité en raison de sa profession (notaire, avocat, expert-comptable)
• Ne pas faire l’objet d’une interdiction de gérer (suite à une liquidation judiciaire notamment)

Si le gérant satisfait aux conditions requises, il peut alors être nommé selon différentes modalités…

Nomination du gérant de SCI

La nomination du gérant est obligatoire dès la création de la société. Son absence entraîne la dissolution de la SCI et il est donc nécessaire de ne jamais se retrouver sans gérance pour faire vivre la société.

Le premier gérant est nommé d’une des façons suivantes :

• Directement dans les statuts constitutifs
• Dans un acte de nomination signé par l’ensemble des associés et annexé aux statuts
• Par une décision à la majorité des voix des associés donnant lieu à un procès verbal

Le plus souvent, le gérant désigné est une personne physique majeure associée de la SCI, surtout s’il s’agit d’une SCI familiale. Si la gérance est exercée par une personne morale, alors c’est le représentant de celle-ci qui en a la charge.

La nomination du gérant doit être publiée au journal d’annonces légales lors de la constitution de la SCI et transmise au greffe du tribunal de commerce. En cas de changement de gérance durant la vie de la SCI, un nouveau procès verbal doit être établi et une nouvelle publication au journal d’annonces légales doit être faite.

Le gérant doit être choisi avec soin pour ses qualités de gestion et de représentation à l’égard des tiers…

Rôle et pouvoir du gérant de SCI

De manière générale, le rôle du gérant est d’agir dans l’intérêt de la société, conformément à son objet social. À cet effet, il administre la SCI et la représente devant les tiers dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts.

Il assure en général les missions suivantes :

• Gestion des baux
• Encaissement des loyers
• Paiement des charges et assurances
• Déclarations fiscales et comptables

Bien souvent, les statuts limitent le pouvoir du gérant dans l’intérêt de tous les associés. Ainsi, certains actes ne peuvent pas être réalisés sans l’accord de la majorité, comme par exemple :

• La cession ou l’achat de biens immobiliers
• L’hypothèque de biens immobiliers
• La délégation de la gestion de la SCI
• L’obtention de crédits bancaires

Les actes ne relevant pas de ses fonctions, qu’ils soient encadrés par les statuts ou définis par l’objet social de la SCI, ne peuvent donc pas être effectués sans le consentement des associés.

À savoir que si le gérant outrepasse ses fonctions, les décisions prises demeurent valables à l’égard des tiers, mais engagent sa responsabilité envers les associés : révocation du gérant, indemnisation du préjudice…

Enfin, dans les cas de co-gérance (plusieurs gérants), chaque gérant peut, en fonction des statuts :

• Détenir les mêmes pouvoirs
• Avoir des pouvoirs particuliers pour délimiter leurs actions

Ainsi, on comprend aisément que le gérant soit soumis à un certain nombre d’obligations permettant de contrôler le bon exercice de ses pouvoirs…

Obligations du gérant de SCI

En contrepartie de ses pouvoirs, le gérant a des obligations. En effet, il doit :

• Agir dans le strict respect des lois et réglementations applicables
• Tenir une comptabilité de trésorerie (recettes et dépenses)
• Agir dans l’intérêt de la SCI et non dans son propre intérêt
• Convoquer tous les associés en une assemblée générale annuelle pour l’approbation des comptes et l’explication des résultats

En cas de non respect ou d’omission des droits et devoirs qui lui incombent, le gérant peut être pénalisé par les autres associés. De plus, il est responsable de plein droit s’il commet des fautes fiscales ou sociales.

À noter que la SCI, contrairement aux autres formes de société, bénéficie d’obligations comptables allégées et est dispensée du dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.

En contrepartie de ses fonctions et obligations, le gérant peut percevoir une rémunération, même si elle demeure rare…

Rémunération du gérant de SCI

Il est rare que le gérant d’une SCI soit rémunéré, surtout dans le cadre d’une SCI familiale. Cependant, il est tout à fait légal de prévoir la rémunération du gérant en contrepartie de son travail et des responsabilités qui pèsent sur lui.

Dans le cas d’une rémunération, celle-ci peut être déterminée :

• En annexe des statuts, dans l’acte de nomination
• À tout moment, par l’établissement d’un procès verbal de rémunération

Cependant, la rémunération du gérant va dépendre avant tout du choix fiscal fait par la SCI. En effet, deux cas sont à distinguer :

• SCI imposée à l’IR (impôt sur le revenu) : la rémunération du gérant équivaut à une avance sur les bénéfices et est donc ajoutée aux revenus fonciers de la société, ce qui ne présente pas grand intérêt
• SCI imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) : la rémunération du gérant est déductible des résultats de la société, le résultat fiscal de la SCI est ainsi diminué

À noter que le gérant associé et rémunéré relève du régime général des TNS (travailleurs non salariés), alors que le gérant non associé et rémunéré relève du régime général de la sécurité sociale.

Au final, le gérant d’une SCI possède des pouvoirs étendus. Une mauvaise gestion ou un désaccord des associés peut entraîner des conflits. En conséquence, il est prudent de se faire accompagner d’un spécialiste pour rédiger des statuts encadrant le rôle du gérant, tout en lui laissant suffisamment de souplesse pour qu’il puisse mener ses missions à bien.