SCI et fiscalité des plus-values immobilières : le dossier complet

La création d’une SCI a bien souvent comme objectif de transmettre plus facilement son patrimoine immobilier. Dans ce cas, il est impératif de se questionner sur la fiscalité correspondante.

Comme pour toute cession de bien mobilier ou immobilier, des taxes sont en effet prévues sur les plus-values en cas de vente d’un immeuble, d’une maison, d’un appartement ou d’un local.

En quoi consiste une plus-value de SCI ?

La plus-value correspond au bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien, par rapport au prix d’achat. Ainsi et pour schématiser, un appartement acheté 200 000 euros et revendu 240 000 enregistre une plus-value immobilière de 40 000 euros.

Toutefois, dans le cadre d’une SCI, le calcul de la plus-value dépend de plusieurs facteurs. En effet, elle peut correspondre à une plus-value immobilière ou une plus-value sur parts sociales.

Avant de se questionner sur la fiscalité sur ces bénéfices, il faut prendre en compte la différence en cas de démembrement des parts. Dans ce cas de figure, l’usufruitier est imposable pour les revenus fonciers, les dividendes et les intérêts des titres perçus. Le nu-propriétaire, quant à lui, doit assumer les bénéfices exceptionnels et notamment les plus-values immobilières.

De ce fait, aussi bien pour la cession d’un immeuble que pour les parts sociales, le nu-propriétaire devra s’acquitter de cette taxe, qui peut avoir une incidence notable sur ses revenus.

Le mode d’imposition des plus-values immobilières de la SCI

Dès lors qu’une cession de biens génère un bénéfice, une plus-value existe. Cependant, les règles fiscales diffèrent en fonction du mode d’imposition de la SCI, soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.

Le régime de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Dans ce cas de figure, l’impôt sur le revenu est partagé entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Le principe de transparence fiscale veut que la même logique s’applique également dans le cadre des taxes sur les plus-values.

Pour calculer cette plus-value, le prix d’achat est pris en compte. Le montant de l’acquisition peut être majoré des frais réels d’agence, de notaire ou encore de courtage. À défaut, on peut appliquer un montant forfaitaire de 7,5 %. Les dépenses réelles dans le cadre de travaux sont également ajoutées au prix d’achat, mais dans la limite de 15 % du prix du bien hors travaux lorsque ce dernier est détenu depuis plus de 5 ans par la SCI.

Le calcul de la plus-value brute demande simplement de soustraire ce montant au prix de revente du bien immobilier. Ensuite, un abattement pour durée de détention est appliqué. La plus-value nette sera obtenue après déduction des impôts à hauteur de 19 % et du prélèvement des charges sociales de 17,2 %.

Ainsi, l’appartement acheté 200 000 euros, avec un forfait de 15 000 euros pour les frais annexes et des travaux effectués à hauteur de 30 000 euros n’est plus imposé à la plus-value immobilière puisque son prix de vente (240 000 euros) est inférieur à son prix de revient (200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 euros).

Surtaxe sur les fortes plus-values

Lorsque le calcul de la plus-value fait apparaître un bénéfice notable, une surtaxe peut être appliquée. Le seuil de dépassement à partir duquel la surtaxe s’impose est de 50 000 €. Ce montant marque en effet la limite entre plus-values dites classiques et celles plus élevées et nettement moins courantes. En revanche, cette surtaxe est appliquée uniquement au cédant, et donc à une seule entité.

Exonération totale pour longue détention

Les SCI bénéficient toutefois d’une exonération totale lorsqu’elles possèdent le bien depuis plus de 22 ans. En pratique, ce délai de détention est donc très souvent respecté pour les reventes. Enfin, même si le bien est détenu moins longtemps, un abattement progressif est prévu à partir de la cinquième année de détention.

Limite de la SCI soumise à l’IR

La différence par rapport à une plus-value réalisée suite à la cession d’un particulier est moindre. Si la SCI possède de nombreux avantages fiscaux, l’imposition des plus-values avec un régime de l’impôt sur le revenu ne dispose pas de conditions particulières. La constitution d’une SCI à cette fin n’a donc que peu de sens. Ce régime fiscal possède en effet des inconvénients lors de la revente des biens immobiliers ou parts sociales.

Le régime de l’impôt sur les sociétés

Lorsqu’une SCI dépend de ce régime fiscal, elle doit s’attendre à une imposition de base plus importante. Cependant, avec des amortissements plus élevés, le reliquat est souvent moindre par rapport à une imposition sur le revenu et il convient de prendre soin de bien choisir son régime d’imposition.

Pour calculer la plus-value, la valeur nette comptable du bien est déduite du prix de revente. Or, il n’est pas rare que les amortissements, c’est-à-dire la valeur résiduelle des travaux réellement engagés, réduisent considérablement la valeur nette comptable.

Le montant de la plus-value immobilière réalisée est ensuite ajouté aux résultats de la SCI. L’ensemble des gains sont imposés à hauteur de 15 % lorsqu’ils n’excèdent pas 38 120 €. Au-delà de cette somme, le taux d’imposition passe à 33, 33 %, comme pour une société classique.

Les bénéfices peuvent ensuite être distribués aux associés sous forme de dividendes, une fois le montant de l’impôt sur les sociétés réglé. Ils subissent alors des prélèvements sociaux obligatoires de 17,2 % et une imposition de 12,8 %. Le montant de ces deux prélèvement est appelé « flat tax ».

Cependant, chaque associé peut opter, à condition de respecter certains plafonds et d’en faire la demande de façon individuelle, pour l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu). Les dividendes sont alors déclarés à l’impôt sur le revenu et bénéficient d’un abattement de 40 % de la part de l’administration fiscale. L’associé règle ensuite son impôt en fonction de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de son foyer fiscal.

Compte tenu de la forte imposition, le choix du régime fiscal pour sa SCI possède un impact non négligeable sur les gains qui seront ensuite réalisés. Les associés doivent imaginer comment ils vont gérer leurs biens immobiliers et leurs parts sociales pour choisir entre impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, mais également la taxation individuelle sur les dividendes.

L’imposition des plus-values sur la cession de parts sociales

Le calcul des plus-values sur les parts sociales suit le même modèle que celui des plus-values immobilières. En revanche, dans le cas d’un régime fiscal d’impôt sur les sociétés, des abattements sont prévus selon la durée de détention des parts sociales :

• Un abattement de 50 % pour une détention de 2 à 8 ans
• Un abattement de 65 % pour une détention supérieure à 8 ans

La plus-value sur les parts sociales n’a donc qu’un faible poids dans le choix du régime fiscal de la SCI. Mais il convient de dissocier l’associé du vendeur. Ainsi, un associé qui cède ses parts détenues depuis plus de 30 ans échappe à l’impôt sur les plus-values. En revanche, un associé qui détient ses parts depuis seulement 10 ans par exemple, sera imposé plus lourdement compte tenu de l’augmentation rapide de la valeur de ses parts.

En résumé, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un conseiller fiscal pour faire des choix de gestion appropriés, tant dans l’intérêt des associés que celui de la SCI.