SCI de jouissance à temps partagé : caractéristiques, avantages et création

La SCI (Société Civile Immobilière) de jouissance à temps partagé est également connue sous le nom de multipropriété. Comme son nom le laisse à penser, chaque propriétaire du bien immobilier peut en profiter à des périodes déterminées.

Que vous apporte une SCI de jouissance à temps partagés ? Quels sont ses avantages et éventuels inconvénients ? Enfin, comment la créer ? On fait le point dans ce dossier spécial.

Les caractéristiques de la SCI de jouissance à temps partagé

Malgré sa forme spécifique, la SCI de jouissance à temps partagé est avant tout une SCI. Cela signifie qu’il s’agit d’une société dont l’objet est civil et non commercial. Elle est donc avant tout utilisée comme un moyen de gestion patrimonial pertinent.

En effet, la SCI est un outil juridique pour mener à bien un projet immobilier sur une durée plus ou moins longue en fonction de sa finalité. Chaque montage est donc différent pour répondre à un objectif défini dans les statuts. Généralement, la SCI permet d’éviter les conflits entre associés puisqu’ils en délèguent d’un commun accord la gestion à une personne nommée dans les statuts.

Cependant, la SCI de jouissance à temps partagé est un type de SCI spécifique, sujet à désaccords et contentieux. Il sera donc d’autant plus important d’apporter un grand soin à la rédaction des statuts afin de ne pas en subir les écueils.

Ici, chaque associé copropriétaire d’un bien immobilier bénéficie d’une période d’occupation des locaux à hauteur de son apport dans le capital social de la SCI. Ainsi, un associé à 25 % jouit du bien immobilier 3 mois de l’année. Mais encore faut-il définir les dates… Sachant que l’été est bien entendu très prisé en bord de mer, et l’hiver l’est tout autant dans les stations de ski.

La multipropriété de jouissance à temps partagé a vu le jour dans les zones littorales ou de montagne à fort afflux touristique dans les années 1990. En effet, il est difficile d’acquérir seul un bien immobilier (appartement ou maison) dans ces zones où la pression immobilière est forte et où les prix d’achat s’envolent rapidement.

Bien que ce type de SCI particulier soit le plus souvent utilisé dans les régions touristiques, elle peut se prêter à d’autres projets au choix des associés. C’est parfois le choix fait pour un héritage afin de ne pas se disputer l’occupation d’un bien ou les bénéfices d’encaissement des loyers par exemple.

Avantages et inconvénients de la SCI de jouissance à temps partagé

Les avantages

Le premier avantage est sans conteste de pouvoir bénéficier d’un bien immobilier dans une zone attractive et prisée, notamment pour les vacances, tout en étant propriétaire pour une seule part du logement en question.

Il peut y avoir plusieurs propriétaires, sans que le nombre soit limité, tant qu’il est supérieur ou égal à 2. Ainsi, imaginons une multipropriété avec 52 associés à part égale, soit 1 / 52^e du capital de la SCI.

Chaque associé bénéficie d’une semaine de jouissance dans l’année, le numéro de semaine ou le nom du mois étant indiqué dans les statuts ou dans un acte séparé annexé aux statuts. Ce calendrier fait foi pour éviter les litiges, et lorsque sa semaine / son mois / sa période est venu, le propriétaire en jouissance partagée peut bénéficier du bien gratuitement.

A contrario, si le propriétaire ne peut pas ou ne souhaite pas se rendre dans le logement lors de sa période de jouissance, elle est perdue, à moins de louer le bien pour en tirer un loyer à cette période précise.

Les inconvénients

Si le manque de souplesse était un inconvénient, alors la SCI de jouissance à temps partagé en ferait partie. En effet, celle-ci ne permet pas d’échanger une semaine ou un mois contre un autre en fonction de ses besoins.

Mais l’inconvénient le plus important, est, sans nul doute, le paiement des charges. Que vous ayez ou non utilisé votre droit de jouissance, les charges seront à répartir entre les associés : charges de copropriété, taxes foncières, taxes ordures ménagères, frais d’entretien, assurances, etc.

Il convient de bien se renseigner en amont auprès de la commune qui accueille le bien immobilier de la SCI sur les taxes et charges avant de s’engager. Ces dernières réservent parfois de mauvaises surprises dans les zones géographiques les plus prisées.

Par ailleurs, en fonction des statuts, il se peut que le gérant de la SCI, chargé de représenter la SCI à l’égard des tiers, d’engager sa responsabilité et de tenir sa comptabilité soit rémunéré. Cette rémunération éventuelle est à prendre en considération également.

Enfin, pour se désister de la SCI de jouissance à temps partagé, il est nécessaire de revendre ou céder ses parts. Cette décision est généralement soumise à l’approbation de la majorité des actionnaires en assemblée générale.

Conditions de création de la SCI de jouissance à temps partagé

Pour créer une SCI, il est nécessaire de respecter un certain formalisme. Celui-ci est identique quel que soit la forme de SCI choisie. Néanmoins, nous vous conseillons fortement, pour une SCI de jouissance à temps partagé, de vous faire accompagné d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable pour que les statuts soient conformes à vos attentes et à celles de vos associés.

Rédaction des statuts

Il est important de prendre conscience que la SCI, même si elle est constituée uniquement des personnes physiques, est une entité juridique à part entière ayant le statut de personne morale.

Les statuts et éventuelles annexes constituent ses règles de fonctionnement. En outre, ils régissent l’identité de la SCI, son objet social (jouissance à temps partagé), son nombre d’associés et leurs identités, son capital social et sa répartition ainsi que sa durée d’existence.

Ils fixent également les modalités de nomination et de rémunération du gérant, de modification des statuts, de cession de parts, de tenue de compte, de résolution des conflits et de conditions de dissolution et liquidation.

Bref, les statuts sont l’essence même de la SCI et ils doivent être rédigés avec une grande vigilance, de façon à éviter les écarts mais également de façon à laisser à chacun des échappatoires.

Ouverture d’un compte bancaire dédié à la SCI

La SCI de jouissance à temps partagé, tout comme la SCI familiale, la SCI d’attribution ou la SCI de location, doit constituer son capital social auprès de l’établissement bancaire de son choix.

Ce dernier peut être fait en numéraire via une somme d’argent, en nature via l’apport d’un bien immobilier, et parfois même en industrie bien que ce cas reste extrêmement rare. Aucun capital minimum n’est exigé cependant.

Un compte bancaire dédié à la SCI de jouissance à temps partagé est donc ouvert pour constituer son capital et donne lieu à la délivrance d’une attestation de dépôt nécessaire pour la suite des formalités.

Enregistrement et immatriculation de la SCI

Si l’apport se fait en immobilier, il est nécessaire de recourir aux services d’un notaire. Dans le cas contraire, l’enregistrement de la SCI au greffe du tribunal de commerce compétent est essentiel (c’est celui du siège social de le SCI).

Pour ce faire, il faut envoyer les statuts de la SCI au greffe, mais également la publication de constitution au journal d’annonces légales, les annexes relatives au gérant (pouvoir, rémunération, identité, capacité, etc.).

Il est également possible de se rapprocher du CFE (Centre de Formalité des Entreprises) afin d’obtenir de l’aide pour l’enregistrement de la SCI aux services compétents, et notamment aux impôts.