SCI de construction-vente : caractéristiques, avantages et conditions de création

La SCI construction-vente, comme son nom l’indique, est une société civile immobilière créée dans un but spécifique : la construction de logements en vue de leur revente afin d’en tirer un bénéfice.

Aussi connue sous le sigle SCCV, elle répond à des caractéristiques spécifiques. Quels sont ses avantages et ses conditions de création ? On vous dit tout sur la SCI construction-vente !

Particularités de la SCI construction-vente

Contrairement à une SCI classique, dont l’objet est d’administrer des biens immobiliers pour en laisser la jouissance aux associés (location, habitation, etc.), la SCI construction vente a pour objet social la construction et la vente de biens immobiliers à un tiers.

Cet objet social est exclusif de tout autre, et il n’est donc pas possible, par exemple, de mettre un logement en location ou de le conserver à des fins personnelles, même temporairement.

C’est donc une forme de SCI particulière très prisée des promoteurs immobiliers et des marchands de bien. Elle doit au minimum être détenue pas deux associés, personnes physiques ou morales, mais le nombre d’associés est illimité.

Ce sont les statuts qui fixent les règles de fonctionnement de la SCCV, ce qui confère à la SCI une grande souplesse et une liberté d’organisation. Les associés mettent en commun leur épargne, ce qui leur permet de construire des biens immobiliers conséquents qu’ils n’auraient pas pu financer seuls. Ce regroupement de personnes facilite également l’accès au crédit bancaire pour financer les projets immobiliers d’envergure.

La durée de vie de la SCI est, par défaut, de 99 ans, comme la plupart des sociétés. Le capital social est libre et peut donc être fixe, variable, composé d’un euro symbolique ou encore de plusieurs centaines de milliers d’euros. Les apports en nature (bien immobilier) ou en industrie (savoir-faire et outils techniques) sont également possibles.

Chaque associé détient un nombre de parts dans la SCI de construction-vente à hauteur de son apport. Par ailleurs, il peut céder à titre onéreux ou gratuit ses parts à un héritier ou un tiers conformément aux modalités prévues par les statuts.

Avantages de la SCI construction-vente

Le premier avantage d’une SCI, quel qu’en soit le type, repose sur la responsabilité des associés. Ceux-ci ne peuvent être poursuivis par la créanciers qu’après toutes les voies auprès de la SCI n’aient été épuisées. Et s’ils sont poursuivis à titre personnel, ce n’est possible qu’à hauteur des parts qu’ils détiennent.

Ensuite, la SCI de construction-vente a le choix en matière d’impôts. En effet, elle est par défaut soumise au principe de transparence fiscale, c’est-à-dire que chaque associé est imposé à l’IR (Impôt sur le Revenu) à hauteur de ses bénéfices dans la catégorie des revenus fonciers. Ce principe entraîne également une gestion comptable simplifiée allégeant les coûts de la SCCV.

Néanmoins, la SCI peut faire le choix de l’imposition à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Dans ce cas, elle est tenue de tenir une comptabilité poussée, de payer l’impôt. En contrepartie, les associés peuvent recevoir des dividendes. L’option est intéressante si les associés sont tous lourdement imposés à titre individuel, mais elle est irrévocable.

Enfin, la création d’une SCI, même si elle nécessite un certain formalisme qu’il convient de respecter à la lettre, n’est pas très coûteuse à créer. Elle peut être utilisée pour une construction unique ou pour réaliser des constructions et reventes régulières.

Conditions de création de la SCI construction-vente

Afin de créer une SCI construction-vente, il est obligatoire de respecter un certain nombre d’étapes que nous décrivons ci-dessous.

1/ Rédaction des statuts

Les statuts sont absolument fondamentaux pour toute SCI. Dans le cadre d’une SCCV, ils doivent clairement définir l’objet social pour éviter tout rejet du dossier d’immatriculation de la société.

Les statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes, par une entreprise en ligne proposant ce type de services, ou délégués à un professionnel pour davantage de sécurité. Un notaire, un avocat ou un comptable sont habilités à la rédaction des statuts pour les SCI de construction-vente.

Ils devront laisser suffisamment de pouvoir au gérant afin qu’il puisse accomplir tous les actes courants et représenter la société à l’égard des tiers dans la majorité des situations.

2/ Nomination du ou des gérants

La nomination du ou des gérants peut être établie directement dans les statuts ou dans un acte de nomination annexé au statut. La gérance peut être déléguée à un ou plusieurs associés, mais également à une personne tierce.

Les statuts doivent en outre prévoir les modalités de révocation du gérant ainsi que ses modalités de démission et de remplacement en cas de maladie, décès ou force majeure par exemple.

Dans tous les cas, il peut également être décidé par acte séparé de la rémunération du gérant, de ses modalités d’octroi et de révision. Il peut également être décidé que la gérance soit non rémunérée, ce qui ne constitue pas une décision irrévocable.

3/ Constitution des apports

Si les apports dans la SCI se font en nature ou en industrie, il est nécessaire d’avoir recours à un notaire. Dans le cas d’un apport en numéraire, qui reste le plus fréquent, il convient d’ouvrir un compte bancaire dédié au nom de la SCI de construction-vente.

À savoir que la capital apporté peut ne pas être entièrement libéré, sans que cela soit préjudiciable à la bonne marche de la SCCV.

4/ Publication d’un avis de création au journal d’annonces légales

Une fois les statuts rédigés et les apports constitués, il est maintenant nécessaire de procéder à la publication d’une annonce information de la constitution de la SCI de construction-vente.

Cette publication est obligatoirement faite dans un journal d’annonces légales départemental, correspondant au lieu du siège social de la SCI. Vous trouverez sur Internet de nombreux comparateurs vous permettant de publier votre annonce dans le journal le moins cher.

5/ Dépôt du dossier de création au greffe du tribunal de commerce ou au CFE compétent

Enfin, nous arrivons à l’acte d’immatriculation de votre SCI de construction-vente. Cette dernière doit en effet être enregistrée en tant que personne morale et immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

À cet effet, il faut remplir le formulaire CERFA M0 et fournir les documents justifiant de l’identité des associés. Il faudra également y joindre l’avis de publication et une attestation de filiation et de nom –condamnation du gérant.

Ces formalités peuvent être réalisées auprès du greffe du tribunal de commerce correspondant au département siège de la SCI, en ligne, par courrier ou sur place. Pour être accompagné dans les démarches, il est également possible de s’adresser au CFE (Centre de Formalité des Entreprises) compétent.

Si vous hésitez avant de devenir associé dans une SCI de construction-vente, ou si vous vous demandez si ce statut est le plus adapté à votre projet d’investissement immobilier, bénéficier d’un audit patrimonial gratuit et sans engagement vous aidera à faire le point avant de signer.