Avec une SCI, peut-on acheter et revendre régulièrement des biens immobiliers ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale ayant pour vocation à administrer avec deux associés minimum la gestion de biens immobiliers. Elle simplifie la mise en commun des biens immobiliers, la transmission du patrimoine et ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux.

Cependant, l’objet social doit avoir un caractère purement civil. Une SCI ne peut donc pas exercer d’activités commerciales. Dès lors, une question se pose : peut-on s’en servir pour acheter et revendre des biens immobiliers de manière régulière ?

Le principe : la SCI ne peut pas acheter et revendre des biens immobiliers à titre habituel

La SCI ayant un objet social relevant du droit civil, elle ne peut pas effectuer d’actes commerciaux à titre habituel. Ainsi, si son objectif est de faire du profit et de dégager un bénéfice, le statut de SCI familiale n’est pas adapté.

Cependant, un associé de SCI peut revendre les parts qu’il détient à une personne physique. Par ce biais, il est donc possible de revendre un immeuble à un tiers, ou à l’un des associés (en veillant à détenir moins de 50 % des parts pour éviter la requalification fiscales de vente « à soi-même »).

Cependant, la perte de l’immeuble, entraîne, de facto, l’extinction de l’objet social de la SCI et donc sa dissolution et sa liquidation. On comprend aisément que ce schéma n’est pas conseillé pour des raisons de coût

L’exception : la SCI peut acheter et revendre un bien immobilier si nécessaire

La SCI qui détient plusieurs immeubles peut en revendre un dans les conditions et limites prévues aux statuts. Si cette possibilité n’est pas inscrite dans les statuts, la SCI doit les modifier en conséquence afin de revendre un bien immobilier.

La clause doit rendre possible la revente d’un bien en en faisant une possibilité et non un objectif poursuivi. Si cette condition est avérée, la SCI ne risque pas la requalification fiscale.

L’administration apprécie les critères suivants pour déterminer si la vente était à but spéculatif ou non :

• L’intention de réaliser un bénéfice et donc une plus-value immobilière avant même de concrétiser la revente : le délai entre l’achat et la revente, la localisation du bien et le montant de la plus-value seront donc pris en compte
• Le caractère habituel des cessions : la fréquence, le nombre et l’importance des cessions est pris en compte

Il est donc nécessaire de garder en tête que la SCI peut vendre occasionnellement un bien immobilier sans intention spéculatif et sans en faire une activité habituelle, assimilée à un acte de commerce.

Les alternatives à la SCI familiale pour acheter et revendre des biens immobiliers

En fonction du type d’achat revente envisagé, il est possible d’opter pour la création d’une SCI particulière, à savoir la SCI construction-vente, ou à défaut opter pour le statut LMNP ou celui de marchands de biens.

La SCI construction-vente

Au contraire des SCI familiales ou autres, la SCI construction-vente, connue sous l’acronyme SSCV, n’a pas pour objet l’administration de biens immobiliers, mais la construction de biens immobiliers en vue de leur revente à un tiers.

Ainsi, cette forme de SCI particulière est souvent choisie par les promoteurs immobiliers. Une fois la construction achevée, la vente de l’immeuble doit avoir lieu rapidement et surtout ne pas servir la mise en location ou la jouissance des lieux à un associé.

Voici une façon subtile de faire de l’achat revente de biens immobiliers par le biais d’une SCI sans courir le moindre risque. À noter qu’il peut s’agit de biens neufs ou de biens anciens réhabilités de telle manière qu’ils possèdent les caractéristiques du neuf.

Le statut de marchand de biens

Alors que la SCI a pour vocation de louer des biens immobiliers et de percevoir des loyers à titre civil, l’activité de marchands de biens à pour but réel et affirmé d’acheter des biens pour les revendre afin de tirer des bénéficier d’une activité commerciale.

Afin de devenir marchand de biens, seul ou à plusieurs, la présence d’associés n’étant pas ici obligatoire, il est nécessaire de monter une société commerciale, sous le régime de son choix.

Concrètement, toutes les formes d’entreprises sont possibles, mais les marchands de biens optent généralement pour l’EURL ou la SASU s’ils sont seuls, ou pour la SARL ou la SAS s’ils ont des associés. Ces formes juridiques sont de loin plus adaptées à l’activité de marchands de biens que la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle.